Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve Arsa Paylı Daire Ne Demektir? Nasıl Ayırt Edilir?

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve Arsa Payı Ne Demektir? Nasıl Ayırt Edilir?

Bir daire, dükkân veya başka bir taşınmaz satın alırken yalnızca fiyatına ve metrekaresine bakmak yeterli değildir. Tapu kaydında taşınmazın kat irtifakı, kat mülkiyeti veya arsa payı / arsa hissesi şeklinde kayıtlı olup olmadığı da dikkatle incelenmelidir.

1. Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan yapıdaki bağımsız bölümlerle bağlantılı olarak kurulan bir haktır. Kat irtifakı bulunan taşınmazda bağımsız bölüm tapu sicilinde belirlenmiş ve bağımsız bölüm numarası verilmiştir.

• Bağımsız bölüm vardır.
• Bağımsız bölüm numarası vardır.
• Arsa payı vardır.
• Tapu kaydında mülkiyet türü kat irtifakı olarak görülür.

2. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetli daire, dükkân veya diğer bağımsız bölüm tapuda ayrı bir bağımsız bölüm olarak kayıtlıdır.

• Bağımsız bölüm vardır.
• Bağımsız bölüm numarası vardır.
• Arsa payı vardır.
• Tapu kaydında mülkiyet türü kat mülkiyeti olarak görülür.

3. Arsa Payı veya Arsa Hissesi Şeklindeki Kayıt Nedir?

Bazı taşınmazlarda bina üzerinde fiilen birbirinden ayrı kullanılan daireler, dükkânlar veya başka bölümler bulunabilir. Ancak bu bölümler tapuda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kapsamında bağımsız bölüm olarak tescil edilmemişse, tapu kaydında ayrı bir bağımsız bölüm numarası bulunmayabilir.

Bu durumda kişinin tapuda taşınmazın tamamı üzerindeki belirli bir payı veya hissesi bulunabilir. Fiili kullanım ile tapudaki bağımsız bölüm tescilinin aynı şey olmadığı özellikle dikkate alınmalıdır.

• Fiilen ayrı kullanılan daire veya dükkân bulunabilir.
• Ancak bunlar tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilmemiş olabilir.
• Bağımsız bölüm numarası bulunmayabilir.
• Tapu kaydı arsa payı veya arsa hissesi şeklinde olabilir.

4. Üç Durum Nasıl Ayırt Edilir?

5. En Önemli Nokta: Fiili Daire ile Tapudaki Bağımsız Bölüm Aynı Şey Değildir

Bir binada fiilen dört ayrı daire bulunması, tapuda da dört ayrı bağımsız bölüm bulunduğu anlamına gelmeyebilir. Tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilmemiş bir yapı veya bölüm, fiilen ayrı kullanılıyor olabilir.

Bu nedenle "Bu binada daire var mı?" sorusundan önce "Bu daire tapuda bağımsız bölüm olarak tescilli mi?" sorusunun cevaplanması gerekir.

6. Tapuda Hangi Bilgilere Bakılmalı?

• Taşınmazın niteliği
• Mülkiyet türü
• Bağımsız bölüm numarası
• Arsa payı
• Ada ve parsel bilgileri
• Varsa şerh, beyan, irtifak ve diğer takyidat kayıtları

7. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin ortak özelliği, her ikisinde de tapu sicilinde bağımsız bölüm bulunması ve bağımsız bölüm numarasının bulunmasıdır. Her iki durumda da bağımsız bölüme bağlı arsa payı bulunur.

Temel fark, tapudaki mülkiyet türünün kat irtifakı veya kat mülkiyeti olarak kayıtlı olmasıdır.

8. Arsa Paylı Bir Daire Alırken Neden Dikkatli Olunmalıdır?

Fiilen daire olarak kullanılan bir bölümün arsa payı veya arsa hissesi şeklinde kayıtlı olması, o bölümün tapuda bağımsız bölüm olarak tescilli olduğu anlamına gelmez. Bu nedenle satın alma öncesinde yalnızca fiili kullanıma değil, tapu sicilindeki kayda bakılması gerekir.

9. Kısaca Hatırlayalım

Sonuç

Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve arsa payı/arsa hissesi arasındaki farkı anlamak için fiili kullanım ile tapu kaydını birbirinden ayırmak gerekir. Bir binada fiilen ayrı ayrı kullanılan daire veya dükkânların bulunması, bunların mutlaka tapuda bağımsız bölüm olarak tescilli olduğu anlamına gelmez.

Kat irtifakı ve kat mülkiyetinde bağımsız bölüm tapu sicilinde belirlenmiş ve bağımsız bölüm numarası verilmiştir. Arsa payı veya arsa hissesi şeklindeki kayıtta ise fiilen ayrı kullanılan bölümler bulunabilmesine rağmen bunlar tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilmemiş olabilir.