Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilecek Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibi ile yüklenici arasında, bir taşınmaz üzerinde yapılacak yapının ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesini amaçlayan önemli bir sözleşmedir. Bu tür sözleşmelerde yalnızca kaç daire verileceğinin yazılması yeterli değildir. Arsanın hukuki durumu, imar ve proje bilgileri, paylaşım oranları, teslim tarihi, teknik şartlar, tapu işlemleri ve gecikme halinde uygulanacak hükümler mümkün olduğunca açık şekilde düzenlenmelidir.

1. Sözleşmenin tarafları doğru belirtilmeli

Arsa sahibi veya sahiplerinin kimlik bilgileri, adresleri ve taşınmazdaki hakları açıkça gösterilmelidir. Birden fazla malik varsa bütün maliklerin sözleşmedeki konumu ve imza durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

• Ad-soyad / unvan
• Kimlik veya şirket bilgileri
• Tebligat adresleri
• Tapudaki pay ve hak sahipliği
• Yüklenicinin şirket olması halinde temsil yetkisi

2. Arsanın tapu ve imar durumu kontrol edilmeli

Güncel tapu kaydı, ada-parsel, yüzölçümü, hisseler ve takyidatlar incelenmelidir. İmar durumu, plan notları, yapılaşma şartları ve projenin uygulanabilirliği araştırılmalıdır.

• Ada ve parsel
• Yüzölçümü ve malik/pay durumu
• İpotek, haciz, şerh ve diğer takyidatlar
• İmar durumu ve plan notları
• Yapılaşma hakkı ve ilgili imar koşulları

3. Hangi dairenin kime ait olacağı açıkça yazılmalı

“Arsanın yarısı arsa sahibine, yarısı yükleniciye” gibi genel ifadeler yerine bağımsız bölümlerin numarası, katı, konumu, niteliği ve mümkünse alan bilgileri paylaşım cetvelinde açıkça gösterilmelidir.

• Bağımsız bölüm numarası
• Kat ve cephe
• Daire/ofis/işyeri niteliği
• Balkon, teras, depo ve eklentiler
• Otopark kullanım şekli

4. Teknik şartname ayrıntılı hazırlanmalı

İnşaatın kalitesi “lüks malzeme” gibi belirsiz ifadelerle bırakılmamalıdır. Teknik şartname mümkün olduğunca ölçülebilir ve kontrol edilebilir hazırlanmalı ve sözleşmeye eklenmelidir.

• Taşıyıcı sistem ve temel
• İzolasyon ve dış cephe
• Kapı, pencere ve camlar
• Zemin ve duvar kaplamaları
• Mutfak ve banyo imalatları
• Elektrik, su ve diğer tesisatlar
• Asansör, yangın güvenliği ve ortak alanlar

5. İnşaatın başlangıç ve teslim tarihi net olmalı

İnşaatın hangi tarihte başlayacağı ve hangi tarihe kadar tamamlanacağı belirtilmelidir. Ruhsat, yer teslimi, yıkım ve diğer ön şartların süre hesabına nasıl etki edeceği de düzenlenmelidir.

Gecikme halinde uygulanacak kira bedeli, cezai şart veya diğer sonuçlar varsa hangi şartlarda doğacağı açıkça yazılmalıdır.

6. Tapu devirleri ve tescil şartları belirlenmeli

Yükleniciye yapılacak arsa payı veya bağımsız bölüm devirlerinin hangi aşamalarda gerçekleşeceği sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Devirlerin inşaat seviyesine, ruhsat/iskan durumuna veya belirli işlerin tamamlanmasına bağlanması gibi konular somut projeye göre değerlendirilmelidir.

7. Gecikme ve sözleşmeye aykırılık halinde ne olacağı yazılmalı

• Gecikme halinde uygulanacak bedel veya cezai şart
• Eksik ve ayıplı imalatların giderilme yöntemi
• Bildirim ve teslim tutanağı prosedürü
• Sözleşmenin sona ermesi veya feshi halinde sonuçlar
• Tarafların zararlarının nasıl değerlendirileceği

8. Ruhsat, iskan ve resmi işlemlerin sorumluluğu

Yapı ruhsatı, proje, belediye işlemleri, yapı kullanma izin belgesi ve ilgili resmi işlemlerin kim tarafından takip edileceği ve masrafların kim tarafından karşılanacağı açıkça yazılmalıdır.

9. Vergi, harç, abonelik ve diğer giderler

Tapu harçları, belediye giderleri, proje giderleri, ruhsat ve iskanla ilgili masraflar, abonelikler ve diğer mali yükümlülüklerin hangi tarafa ait olduğu ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.

10. Sözleşme ekleri unutulmamalı

• Tapu kaydı / tapu bilgileri
• İmar durumu
• Vaziyet planı
• Kat planları
• Bağımsız bölüm paylaşım listesi
• Teknik şartname
• Proje ve ilgili çizimler

Sözleşme imzalanmadan önce kontrol listesi